Immobilier dans l’Hérault, département parmi les plus chers de France

Après huit années de boom immobilier, le marché de l’immobilier dans l’Hérault commence à ressentir les effets de la crise. L’Hérault reste néanmoins parmi les 15 départements les plus chers de France (hors Ile de France et Corse).

Immobilier des maisons anciennes dans l’Hérault

Le prix moyen de vente des maisons anciennes est de 227.800€.
Pour 2022, la hausse annuelle du prix des maisons  dans l’Hérault est d’environ 6%, une faible inflation après les années d’euphorie immobilière (2002 à 2005) où le prix des maisons anciennes avait fortement augmenté.
Selon les communes, les prix sont néanmoins plus ou moins chers. Ainsi, si le prix moyen d’une maison à Lunel (30km de Montpellier, 30km de Nîmes) est de l’ordre de 200.000€, le prix va doubler pour un bien immobilier à Castelnau de Lez, commune très prisée à 4km de Montpellier.
De même, les prix des maisons à Montpellier enregistrent de fortes disparités selon les quartiers. Une maison de 4 pièces se négocie 230.000€ dans la partie ouest de la ville, le prix dépasse les 300.000€ dans la partie nord.

Prix moyen d’une maison ancienne dans l’Hérault:
Sète 269.100€ (-1.8%)
Gigean 227.000€ (+21.8% plus forte hausse)
Frontignan 209.200€ (+2.3%)
Clermont-l’Herault 186.300 (-6.9%)
Béziers 183.200€ (+14.2%)

Immobilier des appartements anciens dans l’Hérault

Dans l’Hérault, le prix au m² d’un appartement ancien est de 2.431€. En raison de la frilosité des banques et des difficultés à obtenir un crédit immobilier, le marché de la location connaît un fort dynamisme. Si pour le moment le marché locatif reste sain (prix des loyers en baisse depuis 2007 (même s’ils sont supérieurs à la moyenne nationale) et offre locative légèrement supérieure à la demande), le marché de la location immobilière sur Montpellier risque d’être très tendu en 2009.
Selon les zones géographiques, les prix des locations varient du simple au triple. Ainsi si le prix moyen au m² des locations est de 1.124€ dans les Hauts-Cantons, il atteint 3.354€ sur le littoral languedocien !

Prix moyen au m² d’un appartement ancien dans l’Hérault:
La Grande-Motte 3.711€ (+1.9%)
Montpellier 2.342€ (+3.2%)
Sète 2.298€ (+0.6%)
Béziers 1.474€ (+8%)

Juvignac, vers une hausse du prix de l’immobilier

Situé à moins de 10km de Montpellier, la commune de Juvignac va prendre rapidement de la valeur avec l’arrivée dès l’été 2012 de la ligne 3 du tramway. Si le particulier peut encore y négocier une maison avec 400m² de terrain pour un budget inférieur à 300.000€, les prix pourraient grimper de 10% à 15% d’ici quelques mois.

la côte des maisons va grimper du coté de Lattes et Pérols

Proches de la mer, Lattes et Pérols font déjà parties des communes prisées de Montpellier. Mais l’arrivée prochaine du tramway devrait faire grimper leur cote immobilière. Aujourd’hui un particulier peut encore espérer y acheter une maison pour un budget moyen de 340.000 euros ou appartement autour de 3.200€/m². Mais dès l’été 2012 avec la desserte du tramway, il faudra compter davantage pour devenir propriétaire d’un bien immobilier dans le secteur.

Comment garder sa maison grâce au réméré ?

La conjoncture actuelle plonge de nombreux propriétaires dans des difficultés financières. Le durcissement des conditions de crédit et l’inflation ne facilitent pas les ménages qui subissent une baisse de leurs ressources. Beaucoup n’ont pas d’autre choix que de vendre leur maison pour rembourser leurs crédits. Dommage qu’ils n’aient pas entendu parler avant de la vente à réméré qui permet chaque année à des foyers de conserver leur bien immobilier.

Pourquoi recourir à une vente à réméré ?

La vente à réméré est une opération immobilière relativement méconnue et pourtant, bien réalisée, elle aide des familles à sauver leur patrimoine.

À la suite d’une période de chômage, d’un divorce ou de problèmes de santé, des propriétaires ne sont plus en mesure de régler les mensualités de leur crédit immobilier. Les banques ne laissent souvent que peu de temps pour rétablir la situation. Il est précisé dans les contrats de prêt qu’après deux échéances impayées, la déchéance du terme est prononcée. C’est-à-dire que le propriétaire va se voir réclamer l’intégralité du crédit immobilier. Généralement, les propriétaires sont incapables de régler cette somme, et ils n’ont pas d’autre choix que de vendre leur maison. De plus, le risque est d’entamer un contentieux long et coûteux avec sa banque qui peut aboutir jusqu’à une procédure de saisie avec la vente aux enchères du bien.

La déchéance du terme entraine un fichage bancaire qui empêche tout nouveau prêt bancaire. Le rachat de crédits est donc impossible.

Les propriétaires en difficulté peuvent déposer un dossier à la commission de surendettement de la Banque de France. Si leur dossier est accepté, ils peuvent obtenir un étalement des remboursements sur plusieurs années. Néanmoins, ils continueront d’être fichés avec le risque de devoir vendre à la fin du plan de surendettement.

C’est pour répondre à ces propriétaires qui n’ont plus la confiance des banques que des professionnels de l’immobilier et de la finance ont développé des solutions de refinancement fondés sur le principe de la vente à réméré.

Le fonctionnement de la vente à réméré

La vente à réméré est une véritable solution de désendettement pour les propriétaires qui sont dans la situation précédemment évoquée. L’avantage principal du réméré est de ne pas tenir compte des critères stricts organismes bancaires. L’opération consiste à vendre temporairement son bien tout en continuant à l’occuper avec la possibilité de le racheter à tout moment.

Le particulier en difficulté financière vend son bien pour solder ses crédits. Il devient locataire le temps de se remettre à flot et, dès que possible, il rachète le bien au prix convenu dès le départ de l’opération.

L’acquéreur peut être un particulier qui souhaite placer son argent dans la pierre tout en rendant service à un foyer en difficulté, ou bien un investisseur institutionnel rompu à la vente à réméré. Comme pour toute transaction immobilière, la vente est instruite par une étude de notaire qui réalise les demandes d’urbanisme et rédige l’acte de vente.

Le montant du prix de vente varie entre 60 et 75% de la valeur réelle du bien immobilier. Le prix de rachat est égal ou légèrement supérieur. En échange de l’occupation du bien, l’ancien propriétaire verse un loyer ou une indemnité d’occupation suivant les contrats de réméré. À noter que si le propriétaire ne peut pas racheter sont bien, il peut également le revendre et encaisser la différence entre le prix de revente et le prix de rachat.

Il est tout à fait possible de faire une vente à réméré avec un fichage bancaire, de faibles revenus ou en période de chômage. Pour que l’opération fonctionne le total des dettes ne doit pas dépasser 50% de la valeur du bien. Mais surtout, le financement du rachat doit être anticipé. Avant de se lancer dans une vente à réméré, il faut être serein sur sa capacité à pouvoir racheter le bien avant la fin du réméré. Si le Code civil prévoit une durée maximale de cinq ans pour racheter, la plupart des contrats proposent des durées comprises entre 12 et 36 mois. Il est donc essentiel d’étudier en amont la faisabilité du réméré. Sans cette précaution, l’opération pourrait être néfaste et avoir conduit à la vente d’un bien à un prix décoté.

Pour être conseillé dans ce type d’opération, des sociétés comme Médiation Immo se sont spécialisées dans ce domaine. Elles accompagnent les propriétaires du début du montage jusqu’au dénouement de l’opération. Elles mettent également les parties en relation avec des études de notaires habituées à instruire des ventes à réméré.

 

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Le prix au m² est le principal critère utilisé pour l’évaluation des appartements ou maisons dans l’Hérault.

Depuis l’adoption de la loi Carrez (mesure du mètre carré par une société agréée), qui permet de se baser sur la surface réelle des appartements, une relation saine existe entre acheteurs, vendeurs et professionnels de l’immobilier.

Pourtant, tous les appartements sont uniques, même au sein d’un même immeuble. D’autres critères entrent également en ligne de compte pour bien vendre un bien à Montpellier et dans l’Hérault : l’étage, l’orientation, le niveau sonore, l’état intérieur, la place de parking ou le garage et la terrasse.

Et, plus généralement, pour l’évaluation d’une maison ou d’un appartement dans l’Hérault, d’autres facteurs tels que le statut de l’immeuble, les écoles, les commerces et les transports en commun du quartier de la ville du 34.

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Mise en vente : les diagnostics à la charge du vendeur

Tout particulier qui souhaite vendre un bien immobilier doit porter à la connaissance des futurs acquéreurs l’ensemble des informations qu’il détient sur le logement mis en vente.

D’un point de vue juridique, il doit renseigner à l’acheteur l’existence de servitudes (de passage, de vue, d’écoulement des eaux), d’éventuelles hypothèques ou toutes autres charges (pacte de préférence ou contrat d’affichage publicitaire).

D’un point de vue technique, le vendeur doit tenir à disposition des futurs occupants le DDT (dossier de diagnostic technique). Ce dossier doit également être joint au compromis de vente.

La liste des diagnostics immobiliers à faire réaliser diffère selon :

– le type de bien

  • Loi Carrez (pour les biens en copropriété)

 – la localité du bien :

  • Diagnostic termites (arrêté préfectoral)
  • Diagnostic ERNMT (Etat des Risques Naturels Miniers et Technologiques)

 – l’année de construction :

  • Diagnostic amiante (concerne les biens dont permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997)
  • Diagnostic plomb (concerne les biens construits avant le 1er janvier 1949)

 – les équipements présents au sein du bien :

  • Diagnostic gaz (si l’installation initiale a plus de 15 ans)
  • Diagnostic électricité (si l’installation initiale a plus de 15 ans)

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est quant à lui obligatoire quel que soit l’état du bien.

Pour avoir l’estimation de votre maison à Montpellier et le 34, rien de plus simple, contactez-nous à contact@hameaux-durables.org ou  remplissez le formulaire ci-contre :

 

Quels sont les diagnostics obligatoires en cas de vente, d’estimation et en cas de location à Montpellier ?

Etablir un diagnostic ayant pour but l’estimation de votre maison à vendre à Montpellier : la réglementation immobilière est assez complexe. Certains changements sont actés avec la loi ALUR avec l’extension de certains diagnostics au locatif. Des décrets en attente apporteront les détails nécessaires. De notre côté, nous recommandons que la réglementation locative soit la même que pour la vente afin de simplifier le dispositif.
La complexité vient également du fait que les obligations de diagnostic varient en fonction de la situation géographique (Montpellier Nord, Montpellier Sud, Port Marianne, Le Millénaire, Croix d’Argent),  ou de l’âge d’un bien. Si on parle du diagnostic amiante, il s’applique aux bâtiments construits avant le 1er juillet 1997, pour le plomb, ce sont des bâtiments construits avant le 1er janvier 1949, pour la détection des termites, cela dépend de la zone géographique (Mosson, Celleneuve).

Quelles difficultés rencontrez-vous dans ce travail de diagnostic pour estimation de maison dans l’Hérault ?

La première difficulté est le fait que la réglementation est très compliquée. Avant de vendre sa prestation et de se positionner lui-même, le diagnostiqueur qui fait l’estimation immobilière dans l’Hérault est obligé d’expliquer la complexité du dispositif. Les pouvoirs publics décident d’un dispositif pas toujours simple ou cohérent et c’est le diagnostiqueur qui en est finalement comptable et jugé comme presque responsable par le consommateur. C’est un vrai problème pour cette profession, car il faut arriver à se faire comprendre sur la complexité du dispositif.

Le deuxième problème, c’est que le consommateur a tendance à aller chercher le papier qui va l’intéresser et pas forcément la qualité du diagnostic, quitte à se plaindre après que le diagnostic n’est pas bien réalisé. C’est un paradoxe. Si vous cherchez le meilleur prix pour vendre votre maison sur Montpellier, vous n’avez pas forcément la meilleure prestation, c’est même assez rare que ce soit le cas. Il y a une forte pression sur les diagnostics en termes de prix.

Diagnostic sur les Risques naturels et technologiques

Le dispositif est complet et en vigueur depuis le 1er juin 2006.
L’état avait été créé par l’article 77 de la loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages. Il a été codifié ensuite à l’article L125-5 du Code de l’environnement. Celui-ci, dans sa dernière version, issue de l’ordonnance de juin 2005, fixe les règles.

Un décret n° 2005-134 du 15 février 2005 (JO du 17 février 2005, p. 2683) relatif à l’information des acquéreurs et des locataires est venu compléter le dispositif.

La vente et la location sont concernées.

Diagnostics location : ce que le propriétaire-bailleur doit présenter à son locataire

Tout bailleur doit tenir à disposition de ses locataires le rapport des diagnostics immobiliers. Cette obligation s’applique aux logements vides et meublés.

La liste des expertises à réaliser est moins conséquente que pour une vente, mais cette démarche est nécessaire afin d’éviter tout litiges avec le locataire.

Trois diagnostics sont obligatoires quel que soit la structure du bien mis à la location :

  • DPE
  • ERNMT
  • Loi Boutin

Deux diagnostics obligatoires dépendent de l’année de construction du bâtiment :

  • Plomb (pour les biens antérieurs à 1949)
  • Amiante (depuis le 1er avril 2013, pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997)